ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве …» Работает ?

saratovgesstroi-balakov-bankrot-obmanutie-dolshikibalakovo-obmanutie-dolshiki

ГАРАНТИИ ДОЛЬЩИКОВ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ. РЕАЛИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ.
Обсуждение средствами массовой информации о действенности Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, принятого Государственной думой 14.12.2014 года сопровождалось осенью этого года банкротством одного из старейших застройщиков города Балаково — ЗАО «Саратовгесстрой» и массовыми обращениями обманутых дольщиков — жителей нашего города в арбитражный суд с требованиями о включении их в реестр кредиторов.
Суть обсуждений вышеуказанного закона, мнения застройщиков, дольщиков, юристов и высокопоставленных должностных лиц, так или иначе, связанных со строительством жилых новостроек была одна: на сколько указанный закон защищает права дольщиков и какие гарантии получения ими жилья он предоставляет.
Оказалось — ни на сколько и без каких-либо 100 %-ных гарантий. Если застройщик захочет обмануть дольщика, он сделает это эффектно и красиво.
Не смотря на наличие вышеуказанного закона, во главу угла теоретики и практики ставят не принципы неукоснительного исполнения обязательств и ответственности за них неисполнение, а идею прозрачности сообщества застройщиков для общества и государства. Если застройщики сохранят свою прозрачность, предоставят органам (пока не известно каким) возможность осуществления контроля и проверки отчетности застройщика (???), то закон «О долевке», как его называют в народе, сохранится в том виде, в каком он есть в настоящее время. Если же застройщики будут продолжать нарушать закон и количество обманутых дольщиков будет увеличиваться, возможно будут приняты какие-то более жесткие меры, вплоть до полного запрета на работы застройщиков с привлечением денег граждан на долевое строительство (что очень маловероятно. Авт.).
А пока, на сегодняшний день (с 01.10.2015 года) Центральный Банк РФ принял решение в соответствии с которым страховать договоры долевого участия смогут только те страховые компании, у которых есть лицензии на осуществление добровольного имущественного страхования. Кроме того, указанные страховые компании должны иметь собственные денежные средства в сумме, не менее 1 миллиарда рублей и уставный фонд — не менее 120 миллионов рублей. И это еще не весь полный перечень дополнительных требований к компаниям — страховщикам.
По данным Центрального Банка России, в начале 2015 года в его реестре было более 40 страховых компаний, имеющих право страховать договоры долевого участия. По состоянию на 01.09.2015 года их насчитывалось 27, на 01.10.2015 года — 16, а наконец октября этого же года по оценкам Минстроя их осталось максимум 2-3.
Времени для решения указанной проблемы у государственных чиновников совсем не много, иначе долевое строительство в стране может зайти в «крутое пике». По данным опроса ВЦИОМ 10 % респондентов хотели было приобрести новое жилье, но отложили решение этого вопроса до лучших времен. 7 % опрошенных отказались от этой затеи полностью, а 16 % вообще не собирались улучшать свои жилищные условия.
На Сочинском экономическом форуме глава Минстроя Николай Мень обозначил одну из главных проблем: удешевление ипотечных кредитов. На том же форуме глава Правительства РФ Дмитрий Медведев обещал сохранить ипотечную программу в ближайшем будущем, в том числе посредством вливания бюджетных денежных средств в систему кредитования населения. Посильную помощь застройщикам также готово оказать Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования.Так, АИЖК готово предоставлять кредитную линию, открытую Внешэкономбанком, другим крупнейшим банкам РФ с тем, что бы они выдавали кредиты застройщикам жилья по процентной ставке не выше 12 % годовых. Кредиты будут выдаваться в зависимости от региона, застройщика и степени возможных рисков, а так же с учетом ограничений застройщиков. Они будут обязаны продавать жилье по цене до 35 000 рублей за 1 квадратный метр площади, строящейся по программе Правительства РФ «Жилье для Российской семьи». Такая цена, по мнению руководства АИЖК, комфорта и кредит вполне подъемен.
Справедливости ради хотелось бы сопоставить финансовые возможности, например, Москвичей и жителей Балаково, размеры их доходов, доступность цен на жилье и прочее. Выбор будет явно не в нашу пользу.
Итак, смысл реанимирования отрасли жилищного строительства в том, что непосредственно сам застройщик сможет выдавать дольщику заем (ипотечный кредит) с обязательным оформлением закладной, а АИЖК, в свою очередь, сможет выкупить у застройщика эту закладную, предоставив ему следующий денежный транш для предоставления нового ипотечного займа.
Таким образом будет сокращен срок рассмотрения кредитной заявки гражданина, также сократятся расходы на содержание и обеспечение работы промежуточных звеньев, следовательно, это должно привести к закономерному удешевлению кредитов для населения нашей страны, что создаст предпосылки для нового витка спроса на вновь возводимое жилье.
Хотелось бы надеяться, что на практике все будет так, как предполагает теория. Наверняка, новые схемы взаимоотношений застройщиков и дольщиков первоначально будут «обкатываться» в крупных регионах. Возможно, когда нибудь, и мы — Балаковцы сможем гарантированно, за свои кровно заработанные деньги, построить свой многоэтажный жилой комплекс на берегу Волги, получить там шикарную квартиру и радоваться тому, что все так замечательно сложилось. А пока, уважаемые земляки, давайте будем «держать кулачки» за тех дольщиков, которые не получили от «Саратовгесстроя» ни квартир, ни вложенных в строительство денежных средств.Терпения им, удачи и справедливости !

С уважением, и пожеланием удачных сделок,
директор ООО «Городское Агентство Недвижимости»
Светлана Аксёнова

Комментарии 16 месяцев спустя. Февраль 2017 года.
ЗАСТРОЙЩИКИ НОВОСТРОЕК В БАЛАКОВО БУДУТ ВЫНУЖДЕНЫ УВЕЛИЧИВАТЬ РАЗМЕР УСТАВНОГО КАПИТАЛА.

За прошедшие 16 месяцев с момента публикации статьи о гарантиях прав дольщиков при инвестировании ими денежных средств в новостройки Балаково на первичном рынке недвижимости, равно как и в законодательстве РФ, касающемся этой сферы гражданских правоотношений, к нашему огромному сожалению, абсолютно ничего  не поменялось. Обманутые ЗАО «Саратовгесстрой» дольщики, как и прежде, не вернули свои «кровно заработанные» и не получили в собственность заветные квадратные метры в новых квартирах в 3 «Г» микрорайоне. Замороженное строительство 3 и 5 дома на пересечении улиц Волжская и Строительная г. Балаково так и не возобновилось, не смотря на многочисленные митинги, жалобы и протесты несостоявшихся новоселов и на их безрезультатные встречи с чиновниками всех уровней.
Наверное, успокоительной «пилюлей» в такой ситуации может служить то, что наличие подобной проблемы характерно не только для обманутых дольщиков — жителей Балаково, но и имеет место быть буквально во всех регионах нашей страны, включая Московскую и Ленинградскую области.
Что делать с состоявшимся фактом «замороженного» строительства и как помочь уже обманутым гражданам нашей страны Правительство не знает. Многочисленные брифинги, конференции, совещания, обсуждения злополучной темы на TV, в печати и сети Интернет фактически не привели к каким-либо видимым изменениям не говоря уже об оправдании надежд обманутых дольщиков в части торжества справедливости. Как говорится «А воз и ныне там…»
Что касается правоприменительной практики и принятия новых законодательных и нормативных актов, направленных на недопущение подобных ситуаций в будущем, ситуация абсолютно аналогичная. На сегодняшний день государство не внесло каких-либо существенных поправок в Закон «О защите прав дольщиков…» № 214 ФЗ и не прияло никаких законов, направленных на защиту их законных интересов при приобретении квартир во вновь строящихся многоквартирных домах — многоэтажках.
Подобная неопределенность привела к повсеместному спаду спроса на новостройки, в том числе и в г. Балаково. По имеющейся у нас информации квартиры в жилом комплексе «Созвездие», застройщиком которого является строительная компания «Шелдом-Север» по настоящее время остаются невостребованными у жителей нашего города. Тоже самое касается жилого комплекса «Гагаринские Высоты», расположенного напротив нового «Моста Победы», застройщик — строительная компания «Строй-Сервис-2». Что касается квартир в элитных Балаковских многоэтажках, застраиваемых ООО СПФ «Балаковоспецстрой» и квартир в 10-и этажных новостройках в 21 микрорайоне, застройщиком которых является Балаковское ООО «Балжилстрой», они пользуются ограниченным спросом у Балаковских инвесторов, но при условии, что многоэтажка возведена полностью и сдача многоэтажного жилого дома в эксплуатацию «не за горами». С Нового 2017 Года возобновилось строительство многоквартирного дома в районе кинотеатра «Космос» — застройщик ООО «Мишуткин дом». Это, пожалуй, исчерпывающий перечень застройщиков г. Балаково и жилых многоэтажных многоквартирных домов, возводимых ими.
По информации, распространяемой Федеральными и региональными СМИ, тех застройщиков, которые все же «пережили» кризисные времена, в скором будущем ждут новые испытания. Так, в соответствии с планами Правительства РФ, одним из обязательных критериев, говорящих о благонадежности застройщика, будет размер его уставного фонда (капитала), который не может быть ниже 1 млрд. рублей. Указанные денежные средства будут находится на отдельном банковском счете застройщика и по замыслу будут обеспечивать гарантии прав дольщиков в случае его недобросовестности. Идея, как видится, вполне не плохая. Особенно для крупных строительных холдингов и компаний, ведущих строительство в столичных регионах. А вот что касается застройщиков, обосновавшихся в Балаково, вопрос, наверное, может остаться открытым. На сколько финансово состоятельны ООО «Балжилстрой», ООО «Мишуткин дом» и ООО СПФ «Балаковоспецстрой» покажет время. Будем надеяться, что новостройки в г. Балаково продолжат строиться, застройщики смогут адаптироваться под требования новых законов и регламентов, а наш родной Балаково будет расти, застраиваться новыми многоэтажными домами и развиваться.